Expansive Realty, S.A.P.I. de C.V., Institución de Financiamiento Colectivo (Expansive, en adelante) es una fintech (ITF) dedicada al crowdfunding inmobiliario que opera en México desde el 2016. Y ofrece interesantes oportunidades de inversión para quienes buscan (i) diversificar su portafolios y (ii) obtener mayores ganancias con una buena relación riesgo/recompensa.
Puedes comenzar tu registro en Expansive para invertir en inmuebles ¡¡desde $100 pesos!! siguiendo este enlace.
Una Breve Introducción al entorno Fintech
Las Instituciones de Tecnología Financiera, también conocidas como “fintech“, tienen su antecedente más inmediato en los Estados Unidos de América. Además, hay que mencionar que el término fintech es un conjunto de las palabras “Finance” y “Technology”. Con lo que, traducido al español, podríamos decir que significa las tecnologías aplicadas al ámbito de las finanzas.
En términos sencillos, buscan revolucionar las finanzas modernas. Convirtiéndose en una alternativa especialmente atractiva frente a las instituciones bursátiles y de banca, que tienen -típicamente- procesos más engorrosos y menores rentabilidades.
Para el caso mexicano, todo comenzó por el año 2005, cuando PayPal comenzó sus operaciones en el mercado. Después, y hacia el año 2011, se integraron dos fintech diseñadas exclusivamente por mexicanos, una bastante conocida (al ser también una SOFIPO) que es Kubo Financiero y Conekta. Ambas en un modelo de financiamiento entre pares (peer-to-peer o P2P), es decir de crowdlending y esquemas de pago alternativos. Esto claro, relacionado con el hecho de que se calculaba un monto de operación por $68,409 millones de pesos en el ecosistema fintech. Equiparable a la cartera de activos y operaciones que maneja un banco.
Por esto es que, para el año 2018, se publicó la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera, conocida como ley fintech. Cabe mencionar que fue la primera de su tipo en América Latina y se ha convertido en un estándar de calidad para las empresas del ramo.
¿Qué es y cómo funciona Expansive?
La historia de Expansive se remonta hacia comienzos de la década del 2010. Cuando (como vimos previamente) las empresas de crowdfunding inmobiliario comenzaban a aflorar en los Estados Unidos de América. Fue así que llamó la atención de Adolfo Zavala, quien comenzó a estudiar el modelo de negocio e incluso participó de una incubadora de negocios.
Entonces, Zavala trabaja para GE Capital Real Estate, dándose cuenta de la increíble oportunidad que existía en México para financiar proyectos inmobiliarios sin que hubiera tanta fricción y existiera mayor flexibilidad y la posibilidad de rendimientos más atractivos para inversionistas. Esta es una idea que aterrizó conforme GE Capital fue adquirida por dos fondos de inversión globales.
Algo de tiempo ha pasado desde entonces, pero al día de hoy tenemos que Expansive es la firma número 51 -de 55 en total- que obtienen la autorización de la CNBV para operar como fintech en México. Además, es tan solo la sexta en hacerlo bajo el modelo de Fondeo Colectivo en el Ramo Inmobiliario (bienes raíces). Su modelo de negocios se basa en conectar inversionistas con desarrolladores inmobiliarios, especialmente tratándose de la vivienda vertical.
En este sentido, cabe mencionar que el esquema de fondeo colectivo se basa en conectar inversionistas con solicitantes de crédito, esto se hace a través de las siguientes modalidades:
- Deuda ;
- Capital;
- Copropiedad o;
- Regalías.
Para el caso que nos ocupa, desde el 2016 al momento de redactar este artículo (agosto del 2023) tenemos que Expansive se ha concentrado principalmente en el modelo de crowdfunding de deuda. También enfocándose especialmente en proyectos y desarrollos inmobiliarios en la Ciudad de México, pero también cuenta con proyectos en otras zonas y localidades del país.
¿Es seguro invertir en Expansive?
Debes saber que Expansive es una fintech que se encuentra debidamente registrada y regulada ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), así como la CONDUSEF. Lo cual le da un grado de alta certeza jurídica junto con otras plataformas de inversión como son DINN de Actinver, GBM Homebroker, Financiera Sustentable, etc.
Expansive existe a partir del año 2016. De hecho, se mantuvo vigente y en operación como Fintech derivado del Artículo Octavo Transitorio de la Ley para Regular a las Instituciones de Tecnología Financiera (ley Fintech, en adelante).
Cumpliendo con la obligación al presentar debidamente en tiempo y forma su Solicitud de Autorización a la CNBV el día 25 de septiembre de 2019. Esto buscando operar y organizarse como Institución de Fondeo Colectivo (IFC) ante la CNBV.
Su Solicitud inicial le fue autorizada de manera condicional, requiriéndosele solventar observaciones y recomendaciones diversas. Dichas cuestiones fueron efectivamente atendidas para efecto de que al día 6 de abril del 2023 fuera publicada en el Diario Oficial de la Federación, bajo el número de oficio P125/2021 la autorización para operar de Expansive. Tal y como se puede observar a continuación:
Si gustas verificarlo, en este enlace puedes acceder al Oficio en el DOF.
Cabe mencionar que, a partir de su autorización (en conjunto con otra fintech denominada “Emprendimientos Maussan y González”) el sector fintech ha quedado compuesto por 55 entidades. De las cuáles, 34 son Instituciones de Fondo de Pago Electrónico (IFPE) y 21 son Instituciones de Fondeo Colectivo (IFC).
Superando a otros sectores de relevancia -en número- que integran el Sistema Financiero Mexicano, como lo son:
- Banca Múltiple: Integrado por 49 instituciones operativas; y,
- Sociedades Financieras Populares (SOFIPO´s): Integrado por 37 entidades autorizadas y en operación.
Además, podemos encontrar que la fintech Expansive se encuentra debidamente registrada dentro del Sistema de Registro para Prestadores de Servicios Financieros de la CONDUSEF, también conocido como SIPRES. Tal y como puedes observar a continuación (y puedes verificar siguiendo este enlace):
Además, podemos encontrar su Ficha Técnica con toda la información ACTUALIZADA puedes verla aquí), para efectos de verificar que realmente están al corriente de sus obligaciones frente a la CONDUSEF, tanto como la CNBV. Como lo demuestra la siguiente imagen:
Expansive, al día de hoy, tiene 7 años de existencia, desde el 2016. Es una de las fintechs en México que existía previo a la emisión de la Ley Fintech en 2018. Por ello, al hablar sobre la seguridad y tener un respaldo adicional al invertir en Expansive podemos enunciar “la regla de Lindy”.
Enunciada por el filósofo matemático Nassim Taleb como “efecto Lindy”. Este efecto se puede enunciar como una regla contra-intuitiva. Según la cual si deseas saber cuánto durará algo no perecedero, es decir, algo que no está sujeto a los límites de una vida natural, entonces la primera pregunta que debes hacerte es cuánto tiempo ha existido.
Dicho de otra forma. si quiero apostar sobre cuál de los edificios de Londres seguirá en pie dentro de algunos siglos… La regla de oro de Taleb sugiere que debería comenzar con el más antiguo.
Algunos otros ejemplos para aplicar esta regla se dan a continuación:
- Es más probable que dentro de 200 años se siga leyendo el Quijote, que la última novela de Javier Castillo.
- Es más probable que sigamos escribiendo usando el teclado y el ratón como interfaz dentro de 10 años que el que pasemos a un uso completo de la voz.
Entonces, es más probable que dentro de diez o veinte años (aún más), Expansive continúe -cuidando de tu dinero, como lo ha hecho- a que una nueva fintech o alguna otra ya existente pero con problemas de reputación lo haga.
Reforzando aún más la percepción de seguridad en Expansive, tenemos que del 2016 a la fecha, Expansive ya ha financiado más de 280 millones de pesos para el desarrollo de proyectos de vivienda vertical. Además, llama la atención que, tratándose de una fintech con tanto tiempo al día de hoy no tenga ningún pendiente o escándalo respecto a impago de proyectos, complicaciones operativas o mala selección de sus fondeos. Como sí ha sucedido con otras Fintechs, especialmente para el caso de crowdfunding en materia de empresas y marcas (algunas conocidas y otras no tanto); e inmobiliario, tratándose de mercados secundarios…
Otro aspecto importante a resaltar respecto de la seguridad que Expansive nos ofrece es que Expansive protege la privacidad y confidencialidad de tu información. Esto último se realiza mediante un procedimiento de protección de datos mediante el uso de certificados y tecnología avanzada.
Finalmente, y otro aspecto que puede ayudar a darte certidumbre sobre la fiabilidad de Expansive es que al día de hoy cuentan con más de 9,000 inversionistas. Tienen 108 proyectos concluidos con éxito, y una tasa de reinversión del 90%. Tal y como puedes corroborar en su página. Igualmente te adjunto una captura de pantalla a continuación:
Ahora, también es importante mencionarte que la seguridad de Expansive (o cualquier otra fintech y/o modelo de inversión) no significa una garantía absoluta. Recordemos que incluso Cetes Directo -que es el instrumento de inversión más seguro del mercado mexicano- tiene riesgos, recuérdalo al invertir.
Dicho lo anterior, aún tenemos que la inversión en inmuebles es una de las opciones más interesantes que existen para diversificar tu portafolios (incluso de renta fija) y obtener rendimientos más atractivos. Por ello, a continuación hablaremos acerca de los mecanismos de filtración y selección de proyectos que tiene Expansive.
¿Cómo se escogen los proyectos en Expansive?
Uno de los aspectos más importantes de las fintech es el mecanismo de selección para los proyectos de inversión en que los inversionistas depositarán su dinero. En este caso, Expansive revisa primero las oportunidades de inversión con el objetivo de confirmar que cumplan con ciertos criterios mínimos para poder estar en su plataforma. Con lo que pasarán a formar parte de la oferta de proyectos en los que los inversionistas -desde Expansive- podrán fondear y disfrutar de su rendimiento.
En este sentido, tenemos que se realiza un análisis respecto a los ejecutivos de la desarrolladora. Así como la información que proporciona la desarrolladora que recibirá los fondos captados por Expansive. Entre los datos que serán analizados por el equipo de Expansive, debemos observar los siguientes:
- Análisis financiero del proyecto,
- Reportes de título de propiedad,
- Estudios de mercado,
- Proyecto arquitectónico completo,
- Licencias y permisos,
- Usos de suelo,
- ¡Y más!
Cabe mencionar también que los créditos que Expansive otorga son relativamente pequeños. Llegando a ser comúnmente de 3 millones a 5 millones de pesos. Para el caso de que un solicitante requiera un crédito mayor (20 millones o 25 millones de pesos), lo que se hace es “partirlo” en distintas ministraciones. Además, respecto al tema de calidad, tenemos que si actualmente hay 20 proyectos que solicitan crédito, Expansive llega a aprobar solamente uno. Y esto es después una minuciosa y debida diligencia del proyecto en cuestión, la cual se basa en cinco aspectos fundamentales:
Dentro de estos aspectos y la forma en que se realizan, tienen especial importancia los siguientes:
- Trayectoria del desarrollador.
- Viabilidad del proyecto.
- Mercado.
- Proyección financiera.
- Características del terreno.
- Garantía.
Derivado de este minucioso análisis es que los proyectos de inversión en Expansive, así como la propia fintech gozan de una excelente reputación. Por ello, no es de extrañar que según información reciente (junio 2023) se tenga que desde su creación hasta el momento presente solamente cuentan con un proyecto en litigio. El cual representa tan solo un 3.73% de su cartera vigente. Tal y como se representa a continuación:
Respecto de la manera en que se lleva a cabo el proceso de Análisis y Due Diligence (Debida Diligencia) de Expansive, tenemos que se realiza tal como se indica a continuación:
Una vez que la oportunidad -es decir, el proyecto- ha sido analizada y resulta como satisfactoria la oportunidad es listada dentro de la plataforma. Con esto, aparecerá en la pestaña de “Proyectos”, tal como se indica a continuación:
Podemos observar que estos proyectos nos indican de antemano la información más relevante del proyecto. Tal como:
- Rendimiento esperado,
- Localización del proyecto,
- Coste de inversión,
- Periodicidad del Pago, y
- Plazo del Proyecto.
Además, que al realizar el listado del proyecto no se incluye solo la información general de la oportunidad. Si no que se desglosa el proyecto a detalle, tal y como se observa a continuación:
Además, también se permite al inversionista observar la documentación legal y otros informes, mismos que contienen ciertos factores de riesgo detallados a ser considerados por los inversionistas. Todo esto antes de que opten por realizar la inversión o no. Esto lo podemos encontrar hacia el final del desglose de la oportunidad, y dividido en cuatro pestañas que son:
1. Información: En esta pestaña se nos describe la propiedad, así como sus amenidades. También se desglosa a detalle el Organigrama que corresponde a la oportunidad de inversión respecto de los Responsables del Proyecto y el desarrollador. También cuenta con la Estructura del Capital. Así como se muestra en la siguiente imagen (tomada de Expansive):
2. Documentación: Aquí, quien decida invertir o analizar la oportunidad de inversión podrá encontrar los documentos legales pertinentes. Como puede ser el Reglamento de Operación, la Escritura de Compraventa, el Estudio de Mercado realizado y los Planos Catastrales, entre otros.
Esto según lo puedes observar en la siguiente imagen:
3. Bitácora: En esta pestaña podrás encontrar la información relacionada con la ubicación del proyecto y sus avances. Como se muestra a continuación:
4. Garantía: En esta última pestaña encontrarás una breve descripción sobre la garantía del proyecto para Expansive y hacia quienes decidan invertir en dicha oportunidad en un futuro. Tal y como se puede ver aquí:
Al realizar este listado del proyecto, no se incluye solo información general de la oportunidad, también documentación legal que contendrá “factores de riesgo” detallados que los inversionistas deberán de revisar detalladamente antes de decidir realizar cualquier inversión.
¿Cómo puedo invertir en inmuebles con Expansive?
Lo primero que necesitas para invertir en Expansive es realizar tu registro, lo cual puedes hacer de manera sencilla, a través de este enlace. Para completar tu perfil, únicamente requieres de los siguientes datos:
- Nombre Completo,
- Correo Electrónico,
- Teléfono Celular,
- Contraseña
Con ello podrás completar tu Registro de manera provisional. Aunque posteriormente se te requerirá la información relativa a tu Registro Federal de Contribuyentes (RFC) e identificación oficial, entre otros. Como sucede básicamente con cualquier inversión en México.
El segundo paso consiste en Iniciar Sesión desde la plataforma y comenzar a explorar de entre las Oportunidades, cual es el proyecto que más te interesa. Se trata de algo muy sencillo y no necesitas tener conocimientos en el sector de bienes raíces para hacerlo.
Una vez que hayas encontrado dicho proyecto (Oportunidad de Inversión), únicamente tendrás que seleccionarlo y verificar que tu cuenta se encuentre fondeada para poder invertir en la Oportunidad. Los costos de inversión de cada Oportunidad son variables pero comienzan ¡desde los mil pesos!
Una vez que hayas terminado con el proceso y realizado tu inversión, entonces podrás obtener tu contrato. Dicho contrato es de comisión mercantil, anteriormente a ello, debes realizar únicamente la aceptación de los Términos y Políticas.
Tipos de Oportunidades de Inversión en Expansive
Es importante mencionar que la inversión realizada dependerá de cada proyecto. Igualmente, el monto mínimo de inversión para algunas Oportunidades va a partir de los $100 pesos (aunque lo más común es que partan de $1,000 peoss en adelante). Tal y como puedes verificar a continuación:
En cuanto a los plazos también hay que considerar que se encuentran ajustados a cada Oportunidad. Aunque suelen manejarse en su mayoría a 18 meses un tipo de interés que oscila entre el 14,5% y hasta el 17% (dependiendo del monto, momento de la inversión y algunos otros factores).
En Expansive puedes optar por un tipo de inversión en crowdfunding inmobiliario:
- Préstamos inmobiliarios (Deuda)
En este esquema de inversión, los inversionistas compran una participación en un crédito que se destinara á un constructor. Dicho crédito se destina para un proyecto específico seleccionado por el inversionista y el préstamo queda garantizado por la propiedad que se está financiando. Es decir, hay una garantía real sobre el inmueble en el que se construirá.
Por lo tanto, la propiedad estará gravada hasta que se pague el crédito y mientras adquirirá más valor por lo que se está construyendo sobre el inmueble.
En esta opción de inversión (préstamo inmobiliarios) se gana dinero mediante los intereses y el repago de su principal hasta finalizarse el proyecto. Los horizontes de inversión en este tipo de Oportunidad van desde poco menos de un año hasta 2 años.
¿Cuál es la tasa de retorno al invertir en crowdfunding inmobiliario con Expansive?
El rendimiento de los proyectos en Expansive, está sujeto a el tipo de inversión que el inversionista elija.
- Al elegir un proyecto de deuda, la tasa es fija y no cambia durante la vida del proyecto.
Requisitos mínimos para invertir con Expansive
Además de todo lo antes dicho, la inversión a través de la plataforma de Expansive es bastante accesible. De hecho, lo único que necesitarás observar y tener a la mano al realizar tu Registro (regístrate con este enlace) es lo siguiente:
- Identificación oficial (IFE reversa y parte de adelante)
- Registro Federal de Contribuyentes
- Dirección completa
- CLABE Bancaria de la Cuenta de la que tomarás los recursos para invertir
- Firma del contrato (la cual es 100% digital)
Una vez que hayas cumplido con el registro de manera satisfactoria. Lo cual es muy fácil, a mí no me tomó ¡ni cinco minutos!, deberás poder acceder a la plataforma y tu Perfil se verá como el mío:
¿Por qué invertir en inmuebles con Expansive?
Es cierto que. al día de hoy, existen diversas opciones de inversión pero una de las apuestas más seguras es, sin duda, la relacionada con el entorno de los bienes raíces. Aunque hay diversas formas de invertir en este ramo, el modelo de inversión que presenta Expansive tiene ciertos atractivos frente a su competencia más inmediata como son las FIBRA´s.
La mayor ventaja, en este sentido, es que la inversión se realiza bajo un esquema de renta fija (apto para perfiles conservadores) -garantizada- para la mayoría de sus oportunidades. Y que además se cuenta con una garantía real (hipotecaria) respecto de los proyectos en los que se invierte, convirtiendo el proceso de litigio -en caso de algún posible incumplimiento- en algo mucho más seguro y rápido que en otro tipo de situaciones.
Además, vale la pena mencionar las ventajas de este tipo de modelo de financiamiento (crowdfunding inmobiliario) frente al crédito puente de la banca.
Por parte de los inversionistas, tenemos que se democratiza el acceso a inversiones de bienes raíces. Pues antes se tenían que juntar cantidades importantes de dinero, así como conocer al desarrollador y tener amplia experiencia en el ámbito (que no es especialmente sencillo). Lo cual hacía que el riesgo de inversión fuera mucho mayor pues la cantidad es alta.
Sin embargo, el trabajo que hace Expansive es poner a disposición del inversionista su conocimiento y experiencia mediante su proceso de filtrado y debida diligencia. Además, un inversionista promedio puede participar de estas inversiones desde $1,000 pesos y con retornos que llegan a oscilar entre el 13 al 16%, en un esquema de renta fija. Así superando a otros instrumentos de inversión como Cetes Directo, Pagarés Bancarios, e incluso SOFIPO´s.
Dentro de los beneficios que más resaltan al invertir con Expansive, podemos mencionar los siguientes;
- Seguridad y protección: Se asegura que la fintech opere de manera transparente y cumpla con las normativas establecidas. Esto reduce el riesgo de fraude y la pérdida de inversión debido a malas prácticas.
- Los procesos e información brindada al inversionista están supervisados por las Autoridades mexicanas.
- Se da transparencia en la administración y las finanzas de la fintech al estar debidamente regulada y tener que estar mandando reportes a las entidades financieras correspondientes.
¿Qué sigue para Expansive a futuro?
Ahora que Expansive opera como una entidad regulada y bajo la Autorización vigente de la CNBV según la ley fintech. La fintech tiene en mente comenzar a ofrecer una gama más amplia de productos y servicios financieros a través de su plataforma. Lo anterior permitirá a los inversionistas tener acceso a un conjunto diverso de productos y servicios financieros. Misma consideración que, a su vez, fomentará una mayor participación en los mercados y generación de riqueza.
Además, Expansive asegura que seguirá trabajando en la consolidación del sector fintech en México, Fomentando la inclusión financiera y las buenas prácticas dentro de la industria. Dicha regulación aumentará la credibilidad y reputación de Expansive, lo que facilita la atracción de nuevos inversionistas y socios estratégicos.
Además, según nos asegura el equipo de Expansive se encuentran ya en proceso de obtener una licencia que les permita realizar un modelo de inversión mediante la copropiedad (equity). Mismo que funcionaría como se indica a continuación:
- Coinversión (Equity)
Bajo este esquema de Oportunidad, los inversionistas aportarán capital para tener un porcentaje de propiedad del inmueble que necesita recursos solamente para construcción.
Cabe mencionar que este mecanismo es algo más riesgoso, aunque igualmente le da al inversionista un mayor retorno. La razón de este riesgo deriva de que no hay una garantía que respalde el proyecto. El inversionista y Expansive son dueños de una parte de cada proyecto.
En este sentido, Expansive busca asegurarse de que pretende ser un referente en la industria de Fintech, no solo en México, sino también a nivel internacional. Así que, ya lo saben, ¡hay que mantenerse al pendiente!
Finalmente, si este artículo ha despertado tu interés por invertir en inmuebles desde Expansive, te recuerdo que puedes comenzar con tu registro desde este enlace. Si te interesa tener más información, siguiendo este enlace puedes revisar su página web.
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- Guía de Inversión en DINN de Actinver, puedes leer el artículo en este enlace.
- Cómo invertir en SOFIPOS y analizarlas, puedes leer el artículo en este enlace.
- Inflación y cómo protegerte de ella, puedes leer el artículo en este enlace.
- Libros de Inversión (Renta Variable) recomendados, puedes leer el artículo en este enlace.
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